作者简介

柳叶青 上海市建纬律师事务所建设工程部律师助理，西南政法大学法学硕士，专注于建设工程领域的各类诉讼及非诉讼法律服务。

       三、何为“具备折价或者拍卖条件”

       1.《新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》一书中的观点

       新《司法解释（一）》并未对装饰装修工程具备哪些条件可以被折价或拍卖做出明确规定，最高人民法院民事审判第一庭编写的《新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》一书中认为，对这一问题至少应做如下理解：

      （1）工程整体需要折价或者拍卖，同时工程整体变价时包含装饰装修工程的价值且装饰装修工程的价值能够单独计算。装饰装修工程不能单独折价，也不能单独拍卖。

      （2）不再要求装饰装修工程的发包人必须是该建筑物的所有权人。装饰装修工程的发包人不仅包括建筑物的所有权人，也包括对建筑物享有使用权的人。

       根据笔者对相关案例的检索结果的分析，司法实践中，部分法院的裁判模式十分简单，基本按照“根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条的规定，原告可就案涉工程款对合同约定的装饰装修工程折价或拍卖的价款优先受偿”这一模式进行裁判，不去具体阐述和论证是否满足司法解释条文的具体规定。而对具备折价拍卖的条件进行判断的裁判理由主要包括以下几个方面：

     （1）装饰装修工程已经与建筑物形成附和，不宜折价拍卖

     【案例1】北京鸿坤伟业房地产开发有限公司与建元建设发展有限公司装饰装修合同纠纷二审民事判决书，北京市第二中级人民法院，(2021)京02民终10433号

       对上述工程欠款、质保金的优先受偿权一节，根据上述司法解释第三十七条规定：装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。考虑到本案系幕墙装饰工程，不同于水晶吊顶灯安装、中央空调外机安装等具有相对独立性的装饰装修工程，幕墙与楼房主体形成紧密附合，不具备折价或拍卖条件，故对该项诉讼请求，法院不予支持。

      【案例2】绿地集团成都置业有限公司、A装饰集团有限公司等装饰装修合同纠纷民事二审民事判决书，四川省成都市中级人民法院，(2021)川01民终21039号

       关于A装饰集团有限公司主张对案涉工程外墙抹灰、面砖装饰工程的价款享有优先受偿权，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条的规定，该优先受偿权的前提是装饰装修工程具备折价或者拍卖条件。本案装饰施工的内容是外墙抹灰、面砖，该装饰已与建筑物形成附合，其性质不宜单独折价或拍卖，因此一审法院对A装饰集团有限公司的该项诉讼请求不予支持。

     （2）以主体工程需要折价或者拍卖作为前提

     【案例1】A装饰有限公司、湛江市恒扬房地产开发有限公司装饰装修合同纠纷民事一审民事判决书，广东省湛江市赤坎区人民法院，(2021)粤0802民初3718号

      根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”的规定，涉案工程是装饰装修工程依附于主体工程，其具备折价或者拍卖条件的前提是主体工程需要折价或者拍卖，根据当前的证据不足以认定该涉案工程具备折价或拍卖条件，据此本院不予确认原告享有优先受偿权。

     （3）装饰装修工程的发包人为建设工程的所有权人

       原《司法解释（二）》第十八条将装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人作为装饰装修工程价款享有优先受偿权的除外条件，司法实践中也遵循这一规定进行审理，如(2019)最高法民终1800号判决中认为：“A公司作为装饰装修工程的承包人，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条规定，依法对工程价款就该工程享有优先受偿权，但应限定在B公司为建筑物所有权人范围内。因案涉工程中7#、8#、9#、10#楼所有权及其土地使用权并非B公司所有，7#、8#、9#、10#楼不存在因本案诉讼拍卖变卖所得款项优先受偿情形，故上述楼栋在本案所涉欠付工程款不应享有优先受偿权。”

       虽然新《司法解释（一）》第三十七条删除了这一例外规定，但是实践中，发包人是否是建筑物的所有权人仍然是判断装饰装修工程是否具备折价拍卖的条件的重要前提。

      【案例1】A装饰股份有限公司、B置业有限公司装饰装修合同纠纷民事二审民事判决书，海南省第一中级人民法院，(2022)琼96民终983号

       关于优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释（2018）20号）第十八条规定：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”B置业有限公司是涉案装饰装修工程的发包人，亦是该建筑物的所有权人，故A装饰股份有限公司就剩余装饰装修工程价款享有优先受偿权，符合法律规定，应当予以支持。虽然一审法院判决表述A装饰股份有限公司在工程款3236045.95元范围内享有华凯南燕湾项目别墅一标段工程价款优先受偿权存在不当，A装饰股份有限公司在其剩余工程款范围内享有的是华凯南燕湾项目别墅一标段室内装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿，而非整个华凯南燕湾项目别墅一标段工程价款。但是一审判决后，B置业有限公司并未提起上诉，A装饰股份有限公司亦仅对剩余工程款数额提出异议，故本院对这一判项不作变更。

      【案例2】苏州翊准基因科技有限公司、苏州万君筑天科技有限公司建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书，江苏省苏州市中级人民法院，(2021)苏05民终7749号

       关于万君筑天公司诉请的就案涉房屋车间改造工程的折价、变卖及拍卖所得价款享有优先受偿权，案涉争议发生于2020年5月20日，应当适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”而即使如万君筑天公司所述的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条，原理也与此前规定相同。根据翊准公司提供的房屋租赁合同，翊准公司并非案涉房屋的所有权人，因此不论依哪条规定，万君筑天公司的该诉请均没有法律依据，一审法院不予支持。

      【案例3】苏州美瑞德建筑装饰有限公司、B置业有限公司等装饰装修合同纠纷民事一审判决书，盐城经济技术开发区人民法院，（2021）苏0991民初3772号

       关于苏州美瑞德建筑装饰有限公司主张在B置业有限公司欠付的工程款范围内就承建的涉案工程折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的请求。本院认为，案涉工程为装饰装修工程，装饰装修工程的发包人现并非该建筑的所有权人，承包人与该建筑的所有权人亦无合同关系，案涉装饰装修工程不具备折价或拍卖的条件，苏州美瑞德建筑装饰有限公司的该项诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。至于保全担保费，因苏州美瑞德建筑装饰有限公司与B置业有限公司之间并未有明确约定，故对其该项主张，本院依法不予支持。

      （4）主体建筑不涉及违章建筑

       根据前述理解，装饰装修工程的拍卖折价需以其依附的主体工程具备拍卖折价条件为前提，但是，违章建筑由于建造行为违法，因此可能无法完成初始登记，导致相关权利主体无法行使处分权利，进而无法通过折价、拍卖的方式进行转让。因此，当主体工程需要被折价拍卖被作为装饰装修工程具备折价或者拍卖条件的前提，在主体建筑是违章建筑，无法进行折价、拍卖的情况下，装饰装修工程的承包人主张优先受偿权也会受到阻碍。

      【案例1】陈小安、嵩明王家村骨科医院等建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书，云南省嵩明县人民法院，(2021)云0127民初2609号

       对陈小安主张其对被告王家村医院项目在工程款本金2,166,777元范围内优先受偿的诉请，按照建设工程价款优先受偿权的规定，因本案装饰装修工程涉及的大楼主体建设工程属于违规超建至今未通过主管部门的验收，且陈小安无相应的建筑资质，故陈小安不享有对装饰装修工程的折价或者拍卖的价款优先受偿，本院不予支持。

      （5）装饰装修工程使建筑物增加的价值可以被计算或者区分

      【案例1】彭志剑、中国重汽集团攀枝花矿用车有限公司装饰装修合同纠纷民事一审民事判决书，四川省攀枝花市仁和区人民法院，(2021)川0411民初2483号

       对彭志剑的工程款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的诉讼请求，装饰装修工程是以已经建造的建筑物为基础而进行的一种二次加工和修缮，故其优先权的行使范围应当限定在装饰装修工程使建筑物增加价值的限度之内。本次装饰装修工程所附着的房屋已经拍卖，但本次拍卖时评估价格不包含室内装饰装修价值，对彭志剑的该诉讼请求，本院依法不予支持。彭志剑主张保全担保费2700元由被告负担，双方无约定，彭志剑的该项诉讼请求没有法律依据，本院依法不予支持。

      【案例2】上海呈祥建设有限公司江苏溧阳分公司、溧阳市天目湖华天度假村有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书，江苏省溧阳市人民法院，(2021)苏0481民初6255号

       关于上海呈祥建设有限公司江苏溧阳分公司主张的对案涉建设工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权事宜，因案涉工程系装饰装修工程，根据相关法律规定，装饰装修工程价款的优先受偿权仅限于因装饰装修而使该建筑物增加的价值范围，故上海呈祥建设有限公司江苏溧阳分公司需证明案涉装饰装修工程具备折价或拍卖的条件。本案中，上海呈祥建设有限公司江苏溧阳分公司施工装修非初始装修，上海呈祥建设有限公司江苏溧阳分公司未能提供证据证明其实际施工的部分可与原房屋价值进行区分，更未能证明本案工程整体变价时可以单独计算上海呈祥建设有限公司江苏溧阳分公司所施工部分价值；目前案涉房屋已通过司法拍卖竞拍成功，故在没有证据证明上海呈祥建设有限公司江苏溧阳分公司施工工程可折价、拍卖的情况下，上海呈祥建设有限公司江苏溧阳分公司主张享有优先受偿权依据不足，依法不予支持。

     （6）其他可以实现折价、拍卖的方式

       新《司法解释（一）》并未延续之前的司法解释中关于装饰装修工程的发包人是该建筑物的所有权人的例外规定，而是以“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”为前提。这一规定相较之前相对灵活，也为装饰装修工程的承包人实现优先受偿权提供了更多的可能。

      【案例1】上海成侃建设工程有限公司与B食品有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审案件民事判决书，上海市金山区人民法院，(2021)沪0116民初12064号

       本院认为，第一，优先受偿权的行使条件方面。旧解释规定，装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外；新解释规定，装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。本案中，上海成侃建设工程有限公司行使优先权在新解释施行之后，且新解释更有利于保护民事主体的合法权益，本案可以适用新解释。虽然案涉工程的发包人不是该建筑物的所有权人，但发包人与建筑物所有权人的租赁合同期限较长，案涉工程的投资也较大，只要建筑物所有权人同意转租，或者上海成侃建设工程有限公司或案涉工程的买受人能与建筑物的所有权人重新达成租赁协议，案涉工程是可以被折价或者拍卖的，本案具有行使优先权的条件。

       其他分部工程或者附属工程的承包人享有或不享有优先受偿权的内在逻辑是一致的，基本都依据的是建设工程价款优先受偿权的有关规定，有些也会参照关于装饰装修工程价款优先受偿权的规定。二者的分歧之处仍然在于案涉分部工程或者附属工程是否属于法律规定的“不宜折价、拍卖”的情形。

     【案例1】A煤炭建设（集团）有限责任公司、成都泓昌嘉泰房地产有限公司建设工程施工合同纠纷民事再审民事判决书，(2021)最高法民再188号

       最高人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的享有优先受偿权的承包人所完成的工程并不局限于单独的建筑物或构筑物，如装饰装修工程的承包人也享有优先受偿权。对于同一建设工程，由于工程技术内容不同、需要多方投资等原因，存在多个承包人是常见现象；只要承包人完成的工程属于建设工程，且共同完成的建设工程宜于折价、拍卖的，就应当依法保障承包人的优先受偿权。

       A煤炭建设（集团）有限责任公司施工的基坑支护、降水、土石方挖运工程，从设计到具体施工，均与总包方密切联系，与主体工程的施工严密配合，交叉进行，属于案涉海峡友谊大厦项目建设工程不可缺少的内容。在整个施工过程中，A煤炭建设（集团）有限责任公司投入的建筑材料和劳动力已经物化到案涉海峡友谊大厦项目整个建筑物之中，与建筑物不可分割。A煤炭建设（集团）有限责任公司作为与发包方订立建设工程施工合同的承包人，在未受偿工程款15,398,977.71元范围内有权就案涉海峡友谊大厦工程折价或者拍卖的价款优先受偿。一、二审法院认定A煤炭建设（集团）有限责任公司施工内容实质是对拟修建建筑物所依附的土地现状进行的改变，尚未形成单独的建筑物或构筑物，客观上不具备行使建设工程价款优先受偿权的条件，系认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。

      【案例2】A安装集团有限公司、华晨汽车投资（大连）有限公司建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书，辽宁省高级人民法院，(2021)辽民终1003号

       二审争议的焦点为A安装集团有限公司对该破产债权是否享有优先受偿权。判定这一问题，首先应当审查法律是否赋予了A安装集团有限公司工程款优先受偿权。A安装集团有限公司与华晨投资公司签订案涉工程施工合同后，为华晨投资公司施工完成了倒班宿舍、食堂、技术中心、变电所等单体建筑的厂区消防及给水管网工程建设，这些工程虽然不属于相关建筑的主体工程，但该合同在性质上仍属建设工程施工合同。虽然双方后来又签订了解除协议，但双方对已完工程数量、质量无异议，确认已完工程金额为1,930,000元。无论依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十条“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的规定，还是参照该司法解释第十八条“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的非主体工程施工合同亦享有优先受偿权的规定，A安装集团有限公司均依法有权请求享有未付工程款的优先受偿权。至于案涉工程项目本身能否单独变卖折价，并非A安装集团有限公司能否享有工程价款优先受偿权的唯一决定因素。华晨投资公司与华晨汽车集团控股有限公司等11家关联企业于2021年3月3日被本案一审法院裁定进行实质合并重整，华晨投资公司所有的案涉房产及工程项目虽然不一定会单独变卖折价，但最终也会被整体作价转让处置，A安装集团有限公司的施工价值必然体现在转让价款中。A安装集团有限公司应当在对华晨投资公司资产实质合并重整中，依法对本案尚欠工程款享有优先受偿权。一审判决仅以本案房产的主体工程不是A安装集团有限公司施工，A安装集团有限公司施工项目无法单独变卖折价为由，判定对A安装集团有限公司主张的优先受偿权请求不予支持，事实和法律依据不足。

      【案例3】信阳市北越电梯设备有限公司、信阳豫霆房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷民事一审民事判决书，河南省信阳市中级人民法院（2021）豫15民初77号

       根据《中华人民共和国建筑法》第二条第二款“本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动”和国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第二条第二款“本条例所称建筑工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”的，本案电梯设备安装工程应属于建设工程。即涉案安装价款13万元应属于建设工程价款。案涉电梯安装工程虽不属于主体工程，但已与主体工程融为一体，在性质上已与主体工程不可分割。该安装工程的承包人可以与主体工程的承包人一并行使建设工程价款优先权。

      【案例1】A集团股份有限公司、武汉朕宇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事，（2019）最高法民申718号

       本院经审查认为，享有优先受偿权的工程应当是可以折价、拍卖的工程。本案所涉及的建设工程为通风与空调工程，该工程属于单位工程项下的分部工程。该分部工程无法独立存在且在分割后影响主建筑使用功能，故该分部工程应当认定为不宜折价、拍卖的工程，承包人对该工程的工程款不享有单独的优先受偿权。

      【案例2】A建筑系统（中国）有限公司、B房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书，（2018）最高法民终59号

       根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖。关于不宜折价、拍卖的情形，应当是指建筑工程的性质及其用途特殊，不适合以折价或者拍卖的规则加以转让。首先，新宁广场公共停车场综合改造项目系市政重点工程和民生项目，具有社会公益性质，其次，该项目的所有权不属于发包人B房地产开发有限公司，因此该项目属于不宜折价、拍卖的工程。另一方面，A建筑系统（中国）有限公司所施工的钢结构工程系该项目的子分部工程，并非独立工程，也无法单独拆分进行折价拍卖。因此，一审法院认定A建筑系统（中国）有限公司无权对新宁广场公共停车场综合改造项目工程进行折价或拍卖是正确的，A建筑系统（中国）有限公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。

      【案例3】阚周围、明光市大宇房地产有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书，安徽省高级人民法院，(2019)皖民终852号

       其次，涉案水电、消防工程仅是明光市东方明珠小区工程和明光市雨慧大厦工程的分部分项工程，按照涉案工程性质，属于不宜折价、拍卖的工程，阚周围主张就涉案工程折价、拍卖价款享有优先受偿权，不符合法律规定。

      【案例4】居明发与扬州光耀电子热能材料有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书，江苏省高级人民法院，(2018)苏民终1504号

      《中华人民共和国合同法》第二百八十六条对于承包人可以行使建设工程价款优先受偿权的工程类型作出了除外规定，即“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外”。本案涉及的是水电安装工程，系无法独立存在或者分割后影响主建筑使用功能的附属工程，故不宜折价、拍卖，故上诉人并不享有建设工程价款优先受偿权。

END

作者 | 柳叶青

编辑 | 建纬品牌部