毕业于同济大学，具有法律和工程的复合专业背景。现主要执业领域为：建设工程、房地产等领域的诉讼及非诉讼法律服务。

在加入上海市建纬律师事务所之前，曾就职于某房地产上市公司，有丰富的房地产开发、建设工程和经营全过程诉讼及非诉法律服务经验。

       缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金（已缴纳履约保证金的除外）的期限。

       工程质量保修期限是指工程竣工验收合格后承包人对建设工程承担质量瑕疵保修责任的期限。我国法律对在正常使用条件下建设工程主要部位的最低保修期限进行了规定。

       实务中工程质量保修期和缺陷责任期的使用较易混淆，本文对这两个工程质量责任期限进行了比较，梳理其异同。

       一、缺陷责任期和工程质量保修期的起点

      《建设工程质量保证金管理办法》第8条规定，缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

      《建设工程程质量管理条例》第40条第3款规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

       二、缺陷责任期和工程质量保修期的期限

       关于缺陷责任期的期限，《建设工程质量保证金管理办法》第2条第3向规定了缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发承包双方在合同中约定。

       而《建设工程质量管理条例》第40条对工程质量保修期按照建筑不同部位进行了明确的规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。”

       三、缺陷责任期和工程质量保修期的功能

      《建设工程质量保证金管理办法》第9条规定，在缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。

      《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

       四、缺陷责任期与质量保修期的相同点

       1、法律均允许在一定的范围内对缺陷责任期和质量保修期的期限进行约定。

      《建设工程质量保证金管理办法》允许发承包双方在施工合同中对缺陷责任期进行约定，具体分析详见本公众号2023年3月14日《【建纬观点】关于工程质量保证金返还的一些探讨》。

      《建设工程质董管理条例》第40条对建设工程不同部位的最低保修期限进行规定的同时，明确其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。可见，法律允许发承包双方在不低于法律规定的最低保修期限的前提下，对保修期限进行约定。

       2、一般情况下，缺陷责任期和工程质量保修期起点相同，期限重合

       一般情况下，缺陷责任期和质量保修期均自工程竣工验收之日起计算。并且缺陷责任期一般不超过24个月，质量保修期一般不低于2年，质量保修期的存续期间一般都会包含缺陷责任期。

       3、缺陷责任期和质量保修期功能存在重合

       根据《建设工程质量保证金管理办法》第9条、《建设工程质量管理条例》第41条，缺陷责任期和质量保修期都要求承包人对其原因造成的质量问题进行维修保修，并且对造成的工程损失承担责任。

       五、缺陷责任期与质量保修期的不同点

       1、特定情况下，缺陷责任期与质量保修期的起点不同。

       根据《建设工程质量保证金管理办法》第8条规定，由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

       根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第9条第1款第2项的规定，承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期。结合《建设工程质量管理条例》第40条第3款的规定，在发包人拖延验收的情况下，工程质量保修期以承包人提交验收报告之日为起点。

       因此，因发包人原因导致工程未能正常验收，会导致工程质量保修期的起算时间比缺陷责任期提前3个月。

       2、缺陷责任期内要求承包人预留保证金对工程质量担保，而工程质量保修期内并无预留资金的要求。

       缺陷责任期是承包人按照合同约定承担缺陷维修义务且预留质量保证金对缺陷进行担保的期限。

       工程质量保修期内法律法规并未要求承包人预留资金对工程质量进行担保，仅要求承包人在保修范围和保修期限内发生质量问题的，承包人应当履行保修义务。

       工程质量保证金的返还以承包人在缺陷责任期内履行义务且缺陷责任期届满为基本前提，工程质量保证金的返还与工程质量保修期没有必然联系，发包人不能以工程质量保修期未届满为由拒绝向承包人返还工程质量保证金。

       3、承包人在缺陷责任期和质量保修期内承担责任的范围不同

      根据《建设工程质量保证金管理办法》第2条、第9条规定，缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，即建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同约定的，承包人均应负责维修并承担鉴定及维修费用。至于工程缺陷是否已经影响工程的正常使用、是否已经实际出现质量问题，法律法规并未进一步规定。

       根据《建设工程质量管理条例》第41条规定，工程质量保修期内，施工单位只对建设工程在保修范围发生的质量问题履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任，因此质量保修责任针对的是质量保修期内已经实际出现的质量问题。

       六、司法实践对于缺陷责任期和工程质量保修期的处理

       司法实践中，多数法院严格区分缺陷责任期和质量保修期，如判决湖北高院（2017）鄂民终685号、辽宁高院（2017）辽民终52号、新疆高院（2017）新民425号、（2018）皖01民终7625号。

       本文借用湖北高院（2017）鄂民终685号案的判决理由，以更准确把握缺陷责任期和工程质量保修期的区别：

       第一，应区别质保金与保修费用。

       依据《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定，质保金不是保修费用，质保金是用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金，该金额虽被发包人预先扣留，但仍属于承包人所有。如果承包人经通知不履行缺陷修复义务，则发包人可以委托他人修复，并从中扣除修复费用，在缺陷责任期届满后仍应将剩余部分退还承包人。

       第二，应区分缺陷责任期与保修期。

       缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金的期限，缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。而质量保修期是指承包人对工程承担保修责任的一个期限，该期限可由双方在合同中约定但不能违反《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》中对于建设工程的最低保修期限的规定。

       第三，对于质保金的返还期限问题。

       如适用质量保修期的规定，由于具体分部、分项工程的保修期不一致，其中基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限，而该年限通常为50年，防水工程为5年，如以保修期作为质保金的返还期限，将导致质保金的返还期限过长，这种适用显然不符合基本的公平原则和市场规律。因此，在合同对质保金的退还没有具体约定的情形下，应该依据《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条缺陷责任期的规定，质保金的返还期限最长不超过二十四个月，方能衡平发包人与承包人之间的利益。

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作者 | 王鹏飞

编辑 | 建纬品牌部