作者简介：

罗凯中 律师建纬律师事务所专职律师

       主要执业领域：建设工程与基础设施、房地产、自然资源、知识产权等领域的诉讼、非诉讼法律业务。

       商业地产租赁中，经常遇到承租人“跑路”“失踪”或因经营不善歇业、关门，此时，承租人的股东、实际控制人往往已经“放弃”自己的公司，不履行解约后的附随义务，导致承租人的注册地址或其他行政登记、备案地址仍然是租赁地址，影响出租人对于物业的继续出租。此种情况下，出租人应如何维护自身权益？

       一、租赁合同解除后，承租人迁移或注销相应租赁地址的证照，属于承租人在租赁合同项下的附随义务或从给付义务。

       《中华人民共和国市场主体登记管理条例》规定，住所或者主要经营场所为市场主体的一般登记事项，市场主体只能登记一个住所或者主要经营场所。市场主体变更登记事项，应当自作出变更决议、决定或者法定变更事项发生之日起30日内向登记机关申请变更登记。因此，市场主体的住所或主要经营场所变更的，应及时进行变更登记，这属于市场主体应承担的法定义务。

       从租赁合同的角度而言，及时进行变更登记属于承租人的合同义务，即承租人应承担的附随义务或从给付义务。附随义务，是相对于合同中约定的当事人的给付义务而言的，为了辅助实现债权人的给付利益。一般认为，附随义务并非源于合同当事人的约定，而是诚信原则在合同履行过程中的具体体现，包括但不限于通知义务、协助义务、保密义务、保护义务、照顾义务等。[1]从给付义务仍属于给付义务，其目的在于确保债权人的利益得到最大满足。附随义务与从给付义务的区分，有的认为以可否独立以诉请求履行为判断标准，也有人认为以是否因约定而产生的来判断。[2]

       笔者认为，若租赁合同已经明确约定了承租人需在租赁合同解除或终止后及时将证照迁出或注销的，属于合同明确约定的义务，出租人亦有权利起诉承租人履行该义务，此时该义务属于承租人的从给付义务。若租赁合同没有约定的，基于诚信原则，承租人亦有义务及时迁出或注销，此时属于附随义务。综上，承租人在租赁合同解除或终止后将证照迁出或注销的义务，属于承租人的附随义务或从给付义务。

       二、承租人拒不迁移或注销的，出租人起诉承租人要求其迁出注册地址可能被法院不予受理

       如上所述，租赁合同解除或终止后，承租人有义务将证照迁移或注销。若其未履行该义务的，出租人应有权起诉要求其履行。但法院是否能直接对迁移证照纠纷进行处理并作出判决，不同法院有不同观点。

       从检索案例来看，大部分法院认为，迁出或注销营业执照地址不是司法所能强制履行的事项，不属于人民法院受案范围，迁移证照纠纷应由行政机关处理，司法不应干涉。况且，在承租人已经联系不到或者拒绝履行的情况下，行政机关没有迁出接收的地址，容易导致判决无法执行。但也有法院认为，承租人应履行迁出义务，法院可直接判决要求迁出，至于执行的问题，若承租人拒不履行的，应通过执行程序解决，由法院向市场监管局发出协助执行的请求。

      （一）直接判决迁出或注销地址登记的案例

常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初2264号	法院直接判决：被告沈ｘ于本判决生效之日起三十日内将以常州ｘｘ广场一区62号楼第1-2层编号为16、17、18商铺为注册地址的“ｘｘｘ网咖网吧”营业执照注销或变更地址登记。
宁波市奉化区人民法院（2017）浙0213民初432号	法院判决：被告张清波应于本判决生效之日起十日内从原告奉化银泰城商业经营管理有限公司经营管理的宁波市奉化区锦屏街道南山路150号商业-6-1迁出奉化市优酷网吧的工商营业执照、文化许可证、消防许可证、税务登记证等以该物业为注册地的所有证件，若被告张清波未在上述期限内履行迁出义务，强制注销上述证件。

       （二）对迁出或注销登记不予处理的案例

       笔者检索的大部分上海法院案例认为，市场主体住所登记迁出义务，不属于人民法院民事诉讼受案范围，法院不予处理。

上海市第一中级人民法院（2022）沪01民终5913号（一审松江区人民法院（2021）沪0117民初12467号）	出租人请求将注册在系争房屋上的营业执照迁移或注销。法院认为，出租人要求承租人迁出系争房屋上注册的营业执照，该事项不属于法院处理的范围，故法院难以支持该项诉讼请求。
上海市第二中级人民法院（2022）沪02民终3952号（一审静安区人民法院（2020）沪0106民初45458号）	法院认为，冠丰公司要求菲俐达公司办理迁出系争房屋的工商变更手续，不属于民事案件受理范围，其该项主张，法院不予支持。
上海市黄浦区人民法院（2022）沪0101民初8270号	法院认为，关于原告要求被告迁出相关证照等，本院认为，该项诉请并非民事诉讼范畴，故对于原告该项诉请不予支持。
上海市松江区人民法院（2022）沪0117民初14966号	法院认为，关于原告要求被告蓓小妃公司将注册地址迁出系争房屋的诉讼请求，因该项请求涉及工商登记管理，并非本院处理的范围，本院不予处理。
上海市金山区人民法院（2022）沪0116民初2729号	法院认为，中鑫公司要求瞿氏公司履行工商登记迁出义务的诉请，并非人民法院民事案件的受理范围，本案中不作处理。
上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初51519号	法院认为，对于原告要求的被告“变更公司注册地址，将公司注册地址自案涉房屋内迁出或注销”，由于公司注册登记及变更等事宜系工商管理部门的职权范围，不属法院管辖，故本院难以支持。但对于未履行迁出义务的违约责任，法院支持了双方在合同中约定的按月计算的违约金。
苏州市中级人民法院（2019）苏05民终10724号（一审苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初6951号）	针对腾飞公司主张依索公司将其注册地址从租赁房屋迁出，并非本案租赁合同纠纷处理范围，一审法院对此不予理涉。

       三、租赁合同有约定的情况下，出租人可要求承租人承担违约责任

       若租赁合同明确约定了逾期迁出或注销的违约责任的，法院一般予以支持，并按照约定的计算方式确定违约金，但违约金诉求受损失减损规则和违约金调整规则的约束，因此，出租人应注意：

       一是需积极采取措施避免损失的扩大。证照未迁出或注销的，并不影响房屋的继续租赁，对于无法继续以该地址办理营业执照的问题，也可以通过一定途径予以解决。因此，出租人主张的损害赔偿受《民法典》第591条第1款规定的损失减损规则的限制，仅以承租人未迁出营业执照而主张继续计算租金，一般难以得到支持。例如，上海市浦东新区人民法院判决的（2022）沪0115民初56819号案例中，法院认为：被告向原告发函要求2022年1月30日前办理交接手续，但原告收悉函件之后并未积极处理房屋交接手续。在被告未按约办理营业执照注销迁出手续时，原告也未进行催告，亦未采取积极措施避免损失的扩大，故对于相应扩大的损失部分本院不予支持。（2022）沪0115民初54014号案例中，法院认为：关于逾期迁出营业执照的违约金，被告未按约将营业执照注册地址变更或迁出，应承担相应的违约责任。同时，原告作为出租人，也应采取积极措施避免损失的扩大。现系争房屋所在地址已办理了新租户的营业执照注册。对于被告应承担的违约金，本院综合案件实际情况，酌定为3万元。

       二是出租人以未迁出或注销为由主张违约金的，受违约金调整规则的约束。若合同明确约定了未迁出或注销情况下的违约金计算方式，但计算出的违约金远高于出租人因此而遭受的损失的，承租人可按照《民法典》第585条的规定主张调减[3]。上述（2022）沪02民终3952号案例中，双方合同约定，承租人需在合同终止之前三十日办理公司住址的工商变更手续，将注册地址最晚不迟于本合同终止日从承租单元迁出，若未能按时迁出，每延期一日，应按日基本租金的三倍支付违约金。法院认为，该约定合法有效，承租人应支付合同约定的违约金，但鉴于出租人已经主张了相应的房屋空置损失，法院予以调减，酌定逾期办理变更或注销工商注册地址的违约金为十万元。

       若合同没有明确约定承租人未及时迁出的违约责任，则法院可能根据租赁合同约定的日租金标准等酌情确定。在北京市门头沟区法院发布的某经营性房屋租赁合同纠纷典型案例【（2017）京01民终5135号】中，《房屋租赁合同》约定，租金为每月3050元，合同解除之后，承租人应在一个月之内迁走或撤销。后双方解除合同后，承租人一直未将租赁房屋上的公司注册地址迁出，房屋一直空置。法院认为，承租人未在《房屋租赁合同》约定的期限之内将公司的工商登记注册迁出，未履行《房屋租赁合同》的约定，且对出租人造成了损失，应当承担赔偿责任。但出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大，且能否办理营业执照仅为房屋出租时收益权能的一部分对价，主要对价还是承租方对房屋占有和使用。法院最终以合同约定的租金标准，兼顾违约责任的补偿性和惩罚性，酌定承租人按照每日50元的标准向出租人赔偿损失（即大约为日租金的一半）。

       四、 出租人难以请求行政机关强制迁移或注销，但可通过情况说明等方式重新利用地址进行注册。

       鉴于市场监管部门无法干涉企业经营，因此市监部门仅可以根据《市场主体登记管理条例》《企业经营异常名录管理暂行办法》等规定对异常经营企业进行公示或吊销营业执照，无法直接强制迁出或者注销企业。

       《市场主体登记管理条例》第四十六条和《市场主体登记管理条例实施细则》第七十二条规定，市场主体未办理变更登记的，由登记机关责令改正；拒不改正的，处1万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。《企业经营异常名录管理暂行办法》第四条和第九条规定，通过登记的住所或者经营场所无法联系的，列入经营异常名录，并予以公示。因此，如遇到原承租人拒不迁出的情形，出租人可申请市监部门及时进行异常登记。异常登记后，承租人后续变更登记事项会受到影响，可促使承租人及时迁出。

       虽然市监部门无法强制企业迁出，但出租人可以向市监部门出具情况说明，并重新利用本地址注册新的企业。根据我们向上海一些区市监部门的咨询，出租方可出具情况说明，明确原承租方已搬离该地址，但未办理营业执照迁移或注销手续，现已重新出租给新承租方，并申请新承租方以该地址注册，相关法律后果由出租方承担。市监部门依据出租人出具的情况说明，可重新以该地址注册企业。此种出具场地重叠证明的方式，虽无法从根源上解决证照迁出的问题，但可以消除承租人不迁出对新办营业执照的影响。

       五、给出租人的建议

       1.  在租赁合同中明确约定承租人在租赁合同解除或终止后的证照迁移或注销义务（将本义务作为承租人的一项单独义务），并约定明确的履约期限（如解除或终止后一个月内），逾期未履行的，按照一定标准计算违约金。

       2.  履约保证金必须在承租人将证照迁出后再返还，未迁出的，暂时不予退还。

       3.  及时将租赁房屋重新利用，减少空置损失。如因原承租人未迁出无法利用的，注意留存相关的证据（如相关行政机关出具的无法新办证照的文件）。

       4.  向法院起诉时，注意诉请的确定。直接起诉要求原承租人迁出可能难以得到支持，起诉重点应在违约责任和损失金额上。

       5.  若通过诉讼取得金额给付的胜诉判决的，及时申请强制执行，无法执行到款项的，及时申请将被执行人列入失信被执行人名单、法定代表人限制高消费。同时，申请市场监管部门将承租人列入经营异常名录。通过该等司法及行政监管措施，促使承租人尽快迁出。

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[1] 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（一）》，人民法院出版社，第342-343页。

[2] 崔建远主编：《合同法》（第七版），法律出版社，第54-57页。

[3] 《中华人民共和国民法典》第585条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第11条第3款  当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。

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作者 | 罗凯中

编辑 | 建纬品牌部