郑漪波 合伙人

主要执业领域：基础设施投融资、房地产收并购、房地产开发、建设工程相关领域的非诉及争议解决。

       在商品房买卖合同纠纷中，房屋买受人因房屋存在质量问题而拒绝收房的情况并不罕见。尤其是，当房屋的主体结构出现质量问题时，买受人往往会认为当然有权拒收房屋。然而，“房屋主体结构存在质量问题”并不等同于“房屋主体结构不合格”，买受人也并不必然有权拒收房屋。

      本文结合笔者曾代理卖方的商品房预售合同纠纷案件，就该类案件的重点、难点进行分析。

【案情简介】

       2018年5月30日，原告（买方）与被告（卖方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买科研用房，房屋总价9700万元，交房日期为2018年8月30日前，交付条件为取得竣工验收备案证明。若被告逾期交房的，应按原告已付房价款的日万分之三向原告支付违约金。若交付的房屋存在质量问题（主体结构不合格除外），被告应在房屋交付后承担保修责任，但不构成逾期交房。若原告因非主体结构不合格原因迟延或拒绝办理房屋的交接手续，因此而造成的相关损失由原告自行承担。

       2018年8月20日，被告取得案涉房屋的《建设工程竣工验收备案证书》，随后向原告发出《房屋交付通知书》，通知原告于2018年8月30日办理房屋交付手续。然而，在交付过程中，原告发现房屋的地坪存在不规则裂缝，原告认为房屋主体结构不合格，故拒绝收房。原告遂向法院起诉，要求被告将房屋修复至合同约定的交房条件和图纸设计标准，并要求被告按照原告已付房价款的日万分之三向其支付逾期交房违约金。

       诉讼过程中，经原告申请，法院委托鉴定机构对房屋地坪进行质量鉴定，鉴定意见为：1.楼板、梁混凝土保护层厚度、钢筋配筋不符合竣工图纸及相关规范要求。2.楼板、梁混凝土保护层厚度、钢筋配筋质量问题属于主体结构梁板钢筋混凝土不合格问题。

       此后，被告按照鉴定机构出具的维修方案对案涉房屋进行了维修，并经原告验收合格。

【本案重点、难点】

       一、鉴定机构是否有权作出“房屋主体结构不合格”的鉴定意见？

       对此，我方认为：

       1.根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程质量主体是建设单位、设计单位、施工单位及监理单位。《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300)也规定，工程质量合格与否只能由负责建设工程质量的主体通过规定程序竣工验收后才能得出。本案中，鉴定机构并非法定的建设工程质量主体，鉴定过程也非法定的竣工验收程序，故鉴定机构无权就房屋主体结构是否合格作出结论。

       2.鉴定机构对建筑工程施工质量进行鉴定，应做出工程质量是否符合合同约定、施工图设计文件、相关标准、技术文件要求的鉴定意见，不应做出合格或者不合格的鉴定意见。

       二、房屋“楼板、梁混凝土保护层厚度、钢筋配筋质量问题”是否等同于“主体结构不合格”？

       鉴定意见表述为“楼板、梁混凝土保护层厚度、钢筋配筋质量问题属于主体结构梁板钢筋混凝土不合格问题”，原告认为该结论即可理解为“主体结构不合格”。

       对此，我方认为：

       1. 根据建设单位、监理单位、施工单位、设计单位共同盖章确认的主体结构分部工程《分部、分项工程质量证明书》，案涉房屋主体结构分部工程符合设计及规范要求，工程质量等级合格。根据建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位共同盖章确认的《单位工程质量竣工验收记录》，涉案房屋综合验收工程质量合格。而且，被告已于2018年8月20日取得《建设工程竣工验收备案证书》。即，房屋质量已由工程质量主体通过规定程序竣工验收合格。

       2.“主体结构不合格”是对整栋建筑质量、安全的负面评价，是对竣工验收合格结论的否定，而“主体结构梁板混凝土不合格”是对主体结构的部分组成构件的质量进行判断。房屋主体结构包括多项内容，其中一项或部分几项存在质量问题并不等同于主体结构不合格。

       3.被告已按照鉴定机构出具的维修方案对案涉进行维修并经原告验收合格，证明上述施工质量问题可以通过整改予以解决，不影响交付使用。

       经我方提出书面异议及庭审中询问，鉴定机构回复称：“楼板、梁混凝土保护层厚度、钢筋配筋质量问题属于主体结构梁板钢筋混凝土不合格问题”的鉴定意见，其实际解释应为“楼板、梁混凝土保护层厚度、钢筋配筋质量问题属于主体结构梁板钢筋混凝土存在施工质量问题。”“主体结构不合格问题不等同于主体结构不合格”。

       三、原告拒绝接收房屋并主张被告承担逾期交房的违约责任有无依据？

       根据案涉《上海市商品房预售合同》，原告仅可在房屋主体结构不合格的情况下有权拒收房屋，若原告因非主体结构不合格原因迟延或拒绝办理房屋的交接手续，因此而造成的相关损失由原告自行承担。由于被告已在合同约定的交付日期之前取得了《建设工程竣工验收备案证书》并通知原告办理交付手续，且房屋存在的施工质量问题并不会导致房屋主体结构不合格，故原告拒绝接收房屋没有依据，也无权主张被告承担逾期交房的违约责任。

【判决结果】

       本案经一审、二审，最终判决驳回了原告关于要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。

【律师提示】

       房屋出现质量问题时，买方是否有权拒绝收房，应结合合同约定、质量问题的严重程度、是否可修复等多种因素进行考虑，买方并非一概有权拒绝收房。

       以《上海市商品房预售合同》（示范文本）为例，合同当事人可自行约定交房的条件为：1.办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；卖方对该房屋设定的抵押已注销；卖方已按规定缴纳了物业维修基金；或2.取得了《住宅交付使用许可证》；卖方对该房屋设定的抵押已注销；卖方已按规定缴纳了物业维修基金；或3.双方自行约定的其他条件。买方有权拒绝收房的情形为：卖方不出示和不提供符合房屋交付条件的证明文件、房屋主体结构不符合合同约定的标准、主体结构不合格。

       作为买方，应特别注意双方是否通过补充条款、补充协议对上述条款进行了变更或补充。在本案中，双方即通过补充条款将买方可拒收房屋的情形限制于“主体结构不合格”，对于其他质量问题，买方则无权拒绝收房。

       如果买方在办理房屋交付过程中发现存在合同约定的可拒收房屋的情形，则有权拒收房屋并要求卖方按照合同约定承担逾期交房违约责任。但是，如果房屋虽存在质量问题但不足以构成合同约定的可拒绝收房的情形，或者质量问题可以通过加固、维修等方式进行纠正的，则买方无权拒绝收房，但可在收房后要求卖方履行保修义务，并赔偿房屋维修期间的各项损失（如房屋空置损失等）。

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作者 | 郑漪波

编辑 | 建纬品牌部