【建纬观点】建纬胜诉 | 外立面争议大逆转：代理卖方成功反诉，合同解除+违约金获支持——从本案看房企销售合规的“攻守之道”

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       近日，上海市建纬律师事务所代理某房地产有限公司，在“吴某、胡某诉某房地产有限公司商品房预售合同纠纷案”一案中提起反诉，成功驳回原告对其虚假宣传的指控，并助力委托人实现反诉目标——解除合同、获赔违约金。

— 争议焦点—

穿透虚假指控，锚定合同本质

       焦点一：宣传内容是否构成虚假宣传？

       原告主张：被告宣传涉案楼盘的外立面材料为鎏金橙铝板&青云灰铝板&大面积 low-E 玻璃，与实际涂料材质差异巨大，被告构成虚假宣传，该虚假宣传行为已被行政部门立案调查，请求撤销购房合同。

       建纬律师抗辩：

       1、涉案楼盘的实际交付与合同约定一致，不存在虚假宣传行为。涉案楼盘的【公区装修标准】在售楼处进行公示，并经上海市某公证处公证，明确其外立面的交付标准为：大面积涂料、局部铝板、局部穿孔铝板、门厅局部石材。其交付标准已经履行相关的报审手续，并通过了相关主管部门的验收，行政部门的立案调查并不代表被告存在虚假宣传事实。

       2、被告已履行告知义务，原告对此是知情且同意。除售楼处公示外，双方签署的《上海市商品房预售合同》附件三中明确约定外立面的交付标准为，大面积涂料+局部铝板，该合同双方已签字确认。

       3、原告主张的“沪房新传播”“房在沪上”等媒体宣传，均非被告官方发布或授权。双方签署的《上海市商品房预售合同》补充条款以及原告手书的确认函中，均注明“非合同载明的宣传资料对出卖人无约束力”等内容，故原告援引的宣传信息均不应当视为合同内容，对双方无约束力。

       1、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告提交的系争项目的销售广告、宣传资料，均非被告官方发布或授权的内容，相关部门针对虚假宣传立案调查并不代表被告存在虚假宣传的事实，因此本案中原告并无充分证据证明被告针对系争项目存在虚假宣传行为。

       2、至于是否构成重大误解，原告所述皆为己方受对方虚假宣传行为产生错误认识进而作出错误意思表示，一般而言属于欺诈而非误解范畴。即便原告对系争项目外立面材质确实存在误解，但按照通常理解，是否就外立面材质发生错误认识对于是否实施购买商品房这一重大民事法律行为而言并非决定性因素，故原告的误解并不构成法律意义上的重大误解。

       焦点二：垃圾站是否构成“隐蔽不利因素”？

       原告主张：

      被告在沙盘中故意隐瞒楼前方有垃圾站，又未在网签合同中就影响案涉房屋居住环境的重要因素进行明确提示，致使原告陷入重大误解及错误认识，与被告签订了相关协议。若原告在选购房屋时明确知晓前述情况，根本不可能购买。

       建纬律师抗辩：

       1、关于不利因素被告进行“双公示”：其一售楼处放置“某项目规划红线范围内可能对客户生活产生不利影响的因素－地上部分”展示板，展示垃圾堆放点；其二，在售楼处的沙盘中也明确标注垃圾堆放点。以上公示行为均由上海市某公证处进行公证。

       2、原告已进行书面确认。原告签署的《确认函》第24条载明垃圾站位置及影响，并且被告还对该位置进行了标注，原告在该资料尾页及骑缝均已签字，末尾手写“已知悉并同意所有内容”，被告已尽法定义务，构成有效告知。

       被告已举证证明原告签约前，其已在系争项目售楼处通过放置展示牌等行为对系争房屋附近设有垃圾堆放点这一不利因素进行文字和图示的提示说明，不存在原告所称的故意隐瞒。原告作为完全民事行为能力人，签署文件即视为认可内容，其“未注意”不构成撤销合同的理由。

— 胜诉密钥—

建纬律师的“三重防御体系”

       1. 合同条款设计：筑牢“免责防火墙”排除性条款：补充协议明确“非合同宣传资料不构成承诺”，切断原告援引外部宣传主张违约的路径；

       变更权预留：合同中约定“外立面设计、颜色等优化无需通知买受人”，为施工调整预留合法空间。

       2. 证据固化：公证+书面确认“双保险”

       不利因素公示、外立面装修标准展示均经公证，形成无可争议的证据效力；

       《确认函》要求购房者手写承诺，强化告知事实的证明力。

       3. 反诉策略：精准打击违约行为

       抓住原告逾期付款的违约事实，依据合同约定主张解约权，并通过敦促函、律师函固定违约证据，避免被认定为“未催告”。

— 行业启示—

从“胜诉案例”到“合规范式”

       1. 宣传合规：谨防“过度承诺”陷阱

       宣传与合同保持一致：销售说辞、宣传物料需与合同交付标准逐条比对，避免使用“唯一”“顶级”等绝对化、夸大化表述；

       免责声明前置：所有非合同载明的宣传资料均标注“仅供参考，以合同约定为准”。

       2. 不利因素披露：可视化+书面化+公证化可视化提示：沙盘、展板同步标注不利因素，位置醒目、标识清晰；书面确认闭环：设计《不利因素确认书》，要求购房者逐页签字并手写承诺；

       公证固化证据：对销售现场公示内容定期公证，防范事后发生争议。

       3. 合同条款设计：预设“抗辩抓手”排除性条款：明确约定“广告、样板间等不作为交付标准”；变更权条款：保留规划微调、材质优化的单方权利，避免因细节变更引发群诉；

       违约阶梯条款：细化逾期付款的违约金计算方式。

       4. 履约管理：动态留痕，步步为营催告程序规范化：逾期付款后，按合同约定的付款节点发送书面催告函，保留送达证据；律师函精准狙击：委托律所出具律师函，明确违约后果，为诉讼铺垫证据。

       国家一级造价工程师、高级经济师，曾就职于大型建筑央企，有多年工程纠纷解决以及企业合规管理经历，具有丰富的建设工程合同纠纷、工程索赔与反索赔、工程全过程法律咨询等实践经验，擅长处理疑难复杂质量、工期、造价相关工程法律问题。

       主要业务领域及服务范围：建设工程、基础设施、房地产开发全过程法律服务以及企业合规管理等相关法律服务。

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作者 | 赵美涵

编辑 | 建纬品牌部