近几年来，随着房地产市场的下行，越来越多的建筑施工企业在承接项目的时候都变得小心谨慎起来，对工程的法律风险和自身资金实力都会进行全方位考量。在律师工作中也经常会有一些建筑施工企业提问：要承接的这个项目房地产企业设有商品房预售资金监管账户，当房地产企业与其它公司发生法律纠纷时该账户会不会被冻结执行？对此，本文作者结合法律规定，对涉及保全执行商品房预售资金的相关的问题进行探讨。

       商品房预售资金在法律上的规定最早来自于1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”虽然该法律分别于2007年、2009年、2020年进行了三次修订，但都未对该条款进行修改，仅作为原则性条款保留至今。2004年7月20日原建设部（现为住房和城乡建设部）出台了部门规章《城市商品房预售管理办法》，该办法第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”2010年4月13日住房和城乡建设部发布了部门规范性文件《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，其中第九条规定：“完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”此后，各地纷纷发布了相关具体规范性文件，如北京市住房和城乡建设委于2013年5月13日发布的《北京市商品房预售资金监督管理办法》等，对商品房预售资金的收存、支取、使用、监管进行了规定。至此，关于商品房预售资金和监管的法律体系已经建立。

       虽然我们已经建立起了商品房预售资金和监管的法律规定体系，但随着房地产市场的饱和、群众对购买房产消费观念的转变以及商品房价格不断调整等，房地产行业已经进入一个新的周期。在此背景下，房地产企业普遍出现了资金链紧张，由此导致法律纠纷不断，而项目中的商品房预售资金能否冻结和划扣就成了关注的焦点。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”商品房预售资金是被执行人名下的财产，理应是可以进行冻结的，但是也要清楚地认识到该项资金是关系到在建项目中相关工程款、材料款、设备款的支付和能否保证项目按时竣工交付的重要资金来源，关系到购房者能否如期收到房屋重要保障，既要考虑债权人利益也要保障购房者的权益。2022年1月11日最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行联合发布了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，主要内容包括：“一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。 二、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。”该司法文件主要明确允许人民法院对商品房预售资金监管账户可以冻结，同时为了保护购房者的利益，允许人民法院在冻结的商品房预售资金账户中对该在建项目相关的工程款、材料款、设备款等进行支付。

       虽然最高人民法院的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》允许由冻结的商品房预售资金监管账户支付该项目的工程款、材料款、设备款，但审核款项的权利规定为由项目所在地住房和城乡建设主管部门负责。建筑施工企业应该熟悉项目工程所在地相关规定，按住房和城乡建设主管部门的要求的条件和时间节点申报，以最大的保护自己的合法权益。虽然全国各地关于商品房预售资金监管的规定各有不同，但基本包含了对商品房预售资金监管额度、监管方式、拨付流程等主要条款。如《无锡市市区商品房预售资金监管办法》规定监管额度按照监管标准与申请预售建筑面积相乘，并且综合市住房城乡建设局最新公布的房地产开发企业信用等级等因素确定。资金拨付按照工程形象进度节点逐步减少监管额度内必须留存资金，先在工程形象进度达到相应节点后，房地产开发企业可以向监管单位申请工程形象进度查勘，监管单位应当自受理之日起3个工作日内完成工程形象进度材料审核及现场查勘，符合条件的，通过监管系统更新监管项目工程进度。其次，由房地产开发企业申请拨付监管资金的申请材料真实有效。监管单位应当自受理之日起2个工作日内完成审核，符合条件的，出具同意拨付证明；不符合条件的，出具不予拨付通知书。如福建省住房和城乡建设厅公布《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》监管总额由预售项目所在地市县房地产管理部门应参照项目建设工程造价、施工合同金额、以及该项目的交付使用条件等因素，综合确定商品房预售资金监管总额，并与房地产开发企业的信用综合评价成果挂钩。房地产开发企业根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，并按照用款计划、工程建设费用支付节点，以预售许可楼栋为单位支取预售监管资金。项目建设进度达到相应节点后，房地产开发企业提出申请，并附施工、监理等单位的书面证明材料与施工现场照片等项目进度证明材料，根据监管协议约定，资金拨付申请经核实后符合条件的，监管银行应当按时办理拨付手续。各地都有对工程款拨付的明确规定，施工企业一定要加强项目管理，及时进行工程进度和款项的申报。

       商品房预售资金监管的目的主要是为了项目工程能够按期交付保护购房者的权益。有些地方对商品房预售资金监管的额度已满足项目有关工程建设，超出的资金部分房地产企业是可以申请进行拨付。如《无锡市市区商品房预售资金监管办法》第十六条第二款：“监管账户累计归集资金超出监管额度后，房地产开发企业可以向实施机构直接申请拨付超出部分资金。”第十七条：“监管账户内资金达到监管额度后，房地产开发企业可以凭商业银行出具的符合条件的保函，置换同等额度的监管额度内资金。出现保函明确的索赔情形时，实施机构应当及时向保函出具银行发起索赔。”对于超过商品房预售资金监管额度范围外的资金可以拨付给房地产企业，那该部分资金属于房地产企业在发生法律纠纷的时候应该按照《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的可以冻结并按法律规定进行划扣。

       纵观商品房预售资金监管的各地规定，都提及到该资金是为了保护购房者的权益，专项用于支付预售项目工程的建设费用如工程款、材料款、设备款等，属于一种专款专用的资金。人民法院允许对该项资金冻结，但在商品房项目首次房屋所有权登记前不得划扣，已经是最大限度的保护了购房者和债权人的权益。建筑施工企业应该加强该工程项目的管理，在施工过程中及时进行工程款项的申报，以免权益受损。

关春玲

       执业律师，法律本科。专业解决建筑工程领域法律纠纷，为多家建筑工程施工企业担任常年法律顾问。执业以来代理多起建筑施工企业与大型房地产公司的施工合同纠纷、劳务合同纠纷、安全责任纠纷等，有丰富的办案经验，擅长工程类案件诉讼和非诉讼业务。

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作者 | 关春玲

编辑 | 建纬品牌部