《建工司法解释二》漫谈（十二） | 第十二条：无效合同的折价补偿
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编者按
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》正式落地，新规对合同签署、工程款结算、优先受偿权行使等核心实务问题带来深刻影响，诸多既有经验亟待重新校准。建纬律师事务所积极响应全国管委会统一部署，上海办公室第一时间组织专业团队完成逐条研读与分析，力求将我们的理解与判断，陆续与行业同仁交流分享。
作为“一书、一团、百文、千企”四大专项行动的重要延伸，建纬律师公众号特别推出《建工司法解释二》漫谈栏目，以通俗易懂的实务视角，逐条拆解新规要点，助力广大工程企业合规经营。本期聚焦第十二条，由房地产部向锐、俞娟、周婵三位律师，分别从条款解读、典型案例与实务应用三个维度展开漫谈，以飨读者。
条款原文：
第十二条 建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。
发包人、承包人与接受转包或者违法分包的单位或者个人就折价补偿款达成协议，参照前款规定处理。
本条是关于建设工程施工合同无效后，当事人就折价补偿款达成的结算协议效力认定的规则。其核心在于，将无效合同的“折价补偿”这一法定后果，通过当事人自愿协商的方式予以确定化和契约化，赋予该协议独立的法律约束力。在《民法典》体系下，合同无效的法律后果是自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还或折价补偿。建设工程的特殊性在于，施工成果已物化于不动产，无法适用“返还”规则，只能“折价补偿”。
本条第一款明确，在工程质量合格的情况下，发包人与承包人之间就折价补偿款达成的协议，独立于原无效施工合同，具有法律效力。即无论原合同因何种原因无效，只要折价补偿协议本身不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，应认定为有效。第二款将这一规则的适用范围扩展至转包、违法分包关系中的“实际施工人”。发包人、承包人与接受转包或违法分包的单位或个人，就折价补偿款达成的协议，同样受司法保护。这为清理无效施工合同链条下的债务关系提供了高效路径。
本条属于司法解释全新创制的规则，无既往直接对应条文，是司法实践经验总结与《民法典》合同自由原则结合的产物。此前《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》仅规定合同无效后损失赔偿可参照合同约定，并未涉及当事人事后结算协议的独立效力，司法实践中曾长期存在裁判争议。部分观点认为结算协议依附于原施工合同，原合同无效则结算协议无效；另一部分观点则认定结算协议为独立法律行为，效力单独判定。
2022年最高人民法院民一庭专业法官会议纪要明确施工合同无效不影响结算协议效力，为本条立法奠定了实践基础。同时，过往司法解释已确立诉讼前结算协议的司法优先效力，禁止随意启动工程造价鉴定。最高院司法专著亦明确结算协议效力独立于原施工合同，即便原合同无效，结算协议仍可作为价款结算依据，本条最终以正式司法解释形式固化该裁判规则，统一司法尺度。
（一）关于“建设工程质量合格”的理解
本条确定“质量合格”为无效合同下承包人折价补偿请求权的法定前提。所体现的立法价值取向是即便合同无效，只要施工成果符合质量标准、具有使用价值，承包人的物化劳动就应获得对价；反之，若施工成果不合格，则承包人无权要求补偿，以防止无效合同下的道德风险。结合整体条文，该处的“质量合格”应是指建设工程本身的质量应符合双方合同约定，包括折价补偿协议的约定。进一步言之，若双方在签订折价补偿协议明知建设工程质量存在瑕疵甚至是不合格工程，只要双方达成一致，也应视为双方认可建设工程现状且双方愿意就现状进行折价补偿，此时达成的折价补偿协议效力仍对双方具有约束力。
（二）“折价补偿款”的理解
折价补偿款是合同无效后，因无法返还原物而对已物化劳动的价值补偿。其与“工程款”的区别在于权利基础不同：工程款基于有效合同，而折价补偿款基于合同无效后的法定返还义务。本条所指的“折价补偿款”，其数额可以参照原合同约定的计价方式，也可以是双方重新协商确定的金额，体现了当事人意思自治在法定框架内的延伸。
（三）关于“达成协议”的理解
此处的“协议”在性质上属于结算协议或和解协议，其效力独立于原无效的建设工程施工合同。协议的成立与生效需满足一般民事法律行为的要件，即双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定及公序良俗。实践中，该协议的形式可以呈现多种样式，可以是专门的《结算协议》《还款协议》，也可以是数份对账文件、会议纪要、往来函件等形成的合意。
（四）关于“参照前款规定处理”的理解
第二款中的“参照”而非“依照”，意味着在处理转包、违法分包链条中的折价补偿协议时，核心适用第一款确立的“质量合格前提下的协议有效”原则。但由于涉及三方主体，法律关系更为复杂。例如，发包人与“实际施工人”直接达成折价补偿协议，可能隐含发包人对“实际施工人”身份的知情或追认，需结合本解释第四条等规则综合判断。
（一）原合同无效事由与补偿协议效力的关联问题
原合同的无效事由（违法招投标、无资质、挂靠等）不影响折价补偿协议的效力，二者无直接关联。补偿协议价款与原合同价款存在合理差异属于正常协商结果，不当然构成意思表示瑕疵；仅当价款差异极度悬殊，低于成本价或显著背离市场价格时，可能因《民法典》显失公平规则而被撤销。
（二）优势地位强迫缔约的救济路径
建设工程领域发包人普遍存在市场优势地位，若承包人能够举证证明，系在发包人胁迫、自身处于危困状态、缺乏判断能力的情形下签订低价补偿协议，构成显失公平的，可在法定一年除斥期间内行使撤销权。协议被撤销后，双方需回归法定折价补偿规则，参照原合同约定或通过司法鉴定确定合理工程价款。
（三）协议违约的司法救济方式
折价补偿协议生效后，一方拒不履行付款、交接等义务的，另一方无需回归复杂的原合同无效结算规则，可直接依据补偿协议提起诉讼，主张对方承担违约责任、履行协议义务，该路径举证简单、裁判高效，是司法实践的优先救济方式。
（四）瑕疵工程的补偿协议效力
工程质量合格是法定折价补偿的基础，但双方明知工程存在质量瑕疵、仍自愿就工程现状达成折价补偿协议的，属于双方对自身权利的处分，协议合法有效且对双方具有约束力。但若协议未明确载明工程质量问题，事后发包人发现工程存在不合格瑕疵的，仍可依法要求承包人修复，或拒绝支付对应不合格部分的补偿款项。
（五）协议达成后能否另行主张其他损失
在工程建设领域，各方签订折价补偿协议后，一方能否再行主张其他费用存在争议，比如承包人能否主张停工窝工损失、发包人能否主张因承包人工期延误所造成的经济损失等。主流观点认为，一方面，协议具有独立性。折价补偿协议是双方对合同无效后财产处理（折价补偿）的重新确认，只要协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，即具有独立的法律效力，对双方具有约束力。另一方面，各方达成的折价补偿协议视为对原合同损失的了结。达成折价补偿协议，通常视为双方对合同无效后财产返还、折价补偿及损失分担问题已达成一致，双方通过协议对原合同的债权债务进行了重新结算。因此，对于协议已涵盖或处分的“原合同损失”，当事人不能再行反悔或重复主张。因此，在折价补偿协议达成后，各方均不能再行额外主张损失。但是需要指出的是，如果各方在协议中明确约定保留追偿权等内容，各方仍有权按照协议主张相应费用。
唐某诉某甲公司建设工程施工合同纠纷案件
（2026）川20民终389号
➢ 裁判要旨
借用资质、接受转包或者违法分包的“实际施工人”具有适格原告资格，双方签订的《补偿协议》对原被告双方具有约束力。关于应付工程款及利息的计算，依据协议约定及相关证据，确认部分款项尚未结清的，法院判定《补偿协议》中尚未结清的该部分款项，被告应当支付给“实际施工人”。
➢ 案情简介
2022年1月，某丁公司与某甲公司签订了《输变电工程专业分包合同（土建）》，丁公司将该工程的“基础部分”专业分包给甲公司。唐某主张其借用第三人某乙公司及某丙公司名义与甲公司就上述专业分包工程签订《工程劳务分包合同》及《工程劳务派遣协议》。2023年1月，甲公司与某公司、唐某签订《土建部分的补偿协议》，甲公司与唐某个人签订《组塔架线部分的补偿协议》。因工程款纠纷，唐某以“实际施工人”的身份诉至法院，要求甲公司支付案涉项目工程款。
➢ 法院观点
唐某为本案工程“实际施工人”，具有适格原告资格。《土建部分的补偿协议》是某甲公司与某乙公司、唐某所签订，即该份补偿协议的权利主体是某乙公司与唐某而非唐某个人，由于涉及到第三人某乙公司的利益，且存在尚未完全结清的款项，法院不予支持。《组塔架线部分的补偿协议》，该协议系原告唐某挂靠第三人某丙公司，但由唐某个人与某甲公司所签，故该协议应直接约束唐某与被告某甲公司。该补偿协议作为双方的清理结算协议，应推定为对之前的付款行为作出了统一结算处理，该协议系双方真实意思的表示，对双方当事人具有约束力，法院予以支持。
➢ 案例评析
虽然该案是在《建工解释二》出台之前的判决，但该案与《建工解释二》第十二条确立的裁判规则一致。发包人、承包人与接受转包或者违法分包的单位或者个人就折价补偿款达成协议，人民法院依法予以支持。《建工解释二》出台之后，不再使用“实际施工人”的表述，基于案件的事实分析，本案中的唐某属于借用资质的个人，唐某个人与某甲公司签订《补偿协议》，自行达成的折价补偿协议确定了双方的权利义务，基于当事人意思自治原则，人民法院予以支持，促进了各方当事人争议的一次性解决。
某建设公司诉某房产公司建设工程施工合同纠纷案
(2018)最高法民终117号
➢ 裁判要旨
因建设工程施工合同违反招标投标相关法律规定而被认定无效，双方应返还因合同取得的财产，不能返还的应折价补偿。工程款支付不以工程竣工验收合格为条件，发包人应以支付工程款的形式偿付承包人的投入，且不以工程竣工验收为支付条件。合同无效不影响补充协议的效力，补偿协议合法有效。
➢ 案情简介
2013年1月，某建设公司（以下简称“乙公司”）与某房产公司（以下简称“甲公司”）签订《建设工程施工合同》，约定由乙方承包某房屋建筑工程，采用固定单价结算。2014年8月，因甲公司方案调整、施工设计图变更等原因，造成乙公司开工后的经济损失，甲公司与乙公司签订《建设工程补偿协议书》。本案涉及工程款支付、延期开工损失、设计变更补偿款、误工损失补偿款、保证金利息损失等多项争议。
➢ 法官认为
甲、乙公司签订《建设工程施工合同》之后，又先后签订了《补偿协议书》《开工延误、误工、保证金利息补偿认定单》《设计变更补偿协议书》，上述补充协议均系双方因施工方案调整、设计图纸变更、延期开工、停工误工等事由而达成的补偿协议，其内容虽与《建设工程施工合同》存在关联，但并不是《建设工程施工合同》的从合同。《建设工程施工合同》因违反招标投标的法律强制性规定而无效，补偿协议却并不存在违反法律法规强制性规定的内容。认定补偿协议属合法有效，甲公司应按照补充协议的约定向乙公司履行补偿赔偿之义务。
➢ 案例评析
虽然该案是在《建工解释二》出台之前的判决，但该案与《建工解释二》第十二条确立的裁判规则一致。建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。该案基于当事人意思自治，明确无效建工合同当事人主张以其自行达成的折价补偿协议确定双方权利义务的，人民法院予以支持，促进了各方当事人争议的一次性解决。
某工程公司诉某置业公司建设工程施工合同纠纷案
(2023)皖民终595号
➢ 裁判要旨
双方当事人自行达成补偿协议，赔偿损失数额合理，利息及违约金计算方式无明显不当的，人民法院予以支持。
➢ 案情简介
该案系建设工程施工合同纠纷，原告某工程公司（下称“乙公司”）与被告某置业公司（下称“甲公司”）因工程款支付、停工补偿及违约金等事项发生争议。乙公司主张甲公司拖欠工程款及停工损失，要求支付相应款项及利息、违约金，并享有优先受偿权。甲公司则对工程款支付数额及停工补偿协议效力提出异议，主张部分款项已支付且停工责任不在己方。案件经一审判决、检察机关抗诉后再审，最终由安徽省高级人民法院作出终审判决。
➢ 法院观点
安徽省高级人民法院综合双方诉辩意见，确认再审一审判决对工程价款的认定及支付情况基本准确，依法确认甲公司已支付工程款总额及欠付金额，认定停工补偿协议合法有效，合理确定赔偿损失及利息计算方式。对部分付款明细及债务转让协议存在异议的，因证据不足不予采纳。最终认定本案争议中的停工补偿协议合法有效，赔偿损失数额合理，利息及违约金计算方式无明显不当。
➢ 案例评析
虽然该案是在《建工解释二》出台之前的判决，但该案与《建工解释二》第十二条确立的裁判规则一致。建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。该案基于当事人意思自治，明确当事人主张以其自行达成的折价补偿协议确定双方权利义务的，人民法院予以支持，促进了各方当事人争议的一次性解决。
本条为无效合同的善后处理提供了明确指引，笔者认为，其核心价值在于鼓励当事人通过协商解决争议，稳定社会关系。以下笔者分别从不同主体角度提出实务建议。
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重视折价补偿协议的独立价值：发包人一旦与承包人就工程折价补偿款达成一致意见，应签署内容清晰、无歧义的书面协议。协议中应明确款项性质为“折价补偿款”，并明确数额、支付期限、支付方式、逾期支付的违约责任及争议解决方式等具体事项。避免使用“待审计后确定”“以最终决算为准”等不确定性表述，防止协议被认定为未最终达成合意。
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重视折价补偿协议的有效性：本条适用的前提是折价补偿协议本身有效，即折价补偿协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗。因此，就发包人而言，在签订折价补偿协议时要尤其避免设置可能被认定为“显失公平”的条款，如利用优势地位强迫承包人接受低价补偿，又或者约定以偷工减料、降低工程质量标准等方式折抵工程款等。否则，折价补偿协议可能被认定为无效。
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在转包、违法分包情形下，建议签署三方协议折价补偿：依据本条第二款，在转包、违法分包情形下，发包人、承包人与接受转包或违法分包的单位或个人依然可通过达成折价补偿协议的方式完成工程结算。在组织三方签署工程折价补偿协议时，发包人应全面核实工程范围、质量、已付款等情况，并在协议中明确“发包人仅在欠付承包人工程款的范围内承担付款责任”，避免重复支付或超额支付。
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及时固定结算成果并积极争取达成折价补偿协议：在工程完工并验收合格后，应第一时间与发包人进行结算，将口头承诺或初步对账结果转化为正式的书面协议，这是保障自身权益最直接、最有效的方式。若出现合同效力争议，则积极与发包人协商，争取就工程折价补偿款达成书面协议，以降低因合同无效导致的不确定性。
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妥善保留过程资料：该过程资料不仅包括施工过程资料，亦包括折价补偿协议签署过程中的协商过程资料。即使涉及到合同效力争议并以折价补偿协议的方式结算，承包人也应妥善保管施工过程中的进度款审核表、工程签证单、结算资料等所有施工过程材料，为确定折价补偿款提供依据。而在折价补偿协议签署过程中，若发生发包人利用优势地位逼迫承包人接受低价补偿等可能导致折价补偿协议无效的情形的，承包人也应当妥善保留相关证据以备后续争议所需。
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明确权利保留条款：若在达成折价补偿协议时，部分争议（如停工损失、索赔）尚未解决，应可在协议中明确约定“本协议仅针对工程价款折价补偿，双方保留就其他损失另行主张的权利”，避免被认定为对所有争议的一揽子了结。
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主动寻求直接达成三方折价补偿协议：接受转包或违法分包的单位或个人在承包人怠于向发包人主张权利或自身偿债能力不足时，可依据本条第二款，主动寻求与发包人、总包人进行三方协商，就应付工程款达成折价补偿协议，开辟直接受偿通道。
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善用代位权作为补充：若无法达成三方折价补偿协议，而承包人又怠于行使对发包人的到期债权，可依据本解释第七条，通过代位权诉讼向发包人主张权利。
向锐建纬律师事务所 合伙人
所属部门：房地产部
业务专长：买卖合同、租赁合同、公司纠纷、投资合同等民商事争议解决，建设工程房地产领域诉讼与非诉服务。
简介：上海市律师协会企业法律顾问专业委员会委员，上海市法学会投资与建设法治研究会委员，上海浦东新区谐融商事调解中心调解员。毕业于中南财经政法大学，曾就职于中国建筑某工程局、天同律师事务所、国浩律师事务所，常年为大型企业集团提供专业法律服务，目前主要执业领域包括公司常年法律顾问、建设工程房地产相关领域的争议解决、项目全过程法律服务。
所属部门 ：房地产部
业务专长：房地产、建设工程领域诉讼与非诉讼法律服务、城市更新、商事争议解决
简介：高级工程师、一级注册建造师、注册监理工程师、上海市政府采购评审专家、上海市建设工程评标专家、谐融商事调解中心商事调解员。在建设工程、城市更新领域有丰富的服务实践经验，致力于解决该领域综合法律问题。
所属部门：房地产部
业务专长：房地产及建设工程、企业破产与不良资产领域法律服务，在公司合规、建设工程纠纷及民商事争议解决领域
简介：华东政法大学法律硕士，上海市破产管理人协会跨境业务研究委员会委员。擅长定制专业、高效的法律服务方案、解决复杂法律问题，曾为多家大型国企、央企、世界500强企业提供法律服务，为上海市重大工程等多个项目提供全过程专项法律服务，处理过多起建设工程、股权纠纷、破产清算、不良资产处置等领域的重大复杂案件。
END
条文解读编写人 | 向锐
典型案例编写人 | 俞娟
实务应用编写人 | 周婵
审稿人 | 史鹏舟
编辑 | 建纬品牌部
